1가구 2주택의 보유세와 재산세 종합부동산세 절감 및 팁

1가구 2주택의 보유세와 재산세 종합부동산세 절감 및 팁

📌 목차 1가구 2주택의 보유세란? 재산세와 종합부동산세(종부세)의 차이 1가구 2주택자의 종합부동산세 부담 1가구 2주택 보유자가 세금을 절감하는 방법 1주택자의 양도소득세 계산법 2주택자의 양도소득세 계산법 마무리 및 참고 사항

 

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1. 1가구 2주택의 보유세란?

1가구 2주택자가 부담해야 하는 대표적인 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)입니다.

보유세(재산세 + 종부세)란?

• 주택을 소유하고 있을 때 매년 부과되는 세금
• 재산세: 지방세로 부과되며, 주택 공시가격에 따라 다름
• 종합부동산세: 공시가격이 일정 금액을 초과할 경우 부과됨

1주택을 보유할 때보다 2주택일 경우 보유세 부담이 높아지게 됩니다. 

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2. 재산세와 종합부동산세(종부세)의 차이

과세 기준	공시가격 기준 부과	공시가격이 일정 기준 초과 시 부과
세율	0.1%~0.4%	0.5%~6% (주택 수와 가격에 따라 달라짐)
부과 대상	모든 주택	공시가격 합산 기준 초과 시

• 재산세는 모든 주택에 대해 부과되며, 공시가격이 높아질수록 증가합니다.
• 종부세는 공시가격 합산이 6억 원(1주택자 11억 원) 이상이면 추가로 부과됩니다.

우리가 물건을 사고 파는 모든 행위에는 세금이 붙는데 그중에서도 부동산은 집살때 팔때 모두 각기 세금이 붙습니다. 그중에서도 부동산을 가지고 있다면? 매년 재산세를 내야하고 종부세를 내야합니다.  근데 이 둘의 차이가 있는데 바로 ' 과세 대상' 이라는것!

즉 재산세는 토지나 주택 등등.. 재산이 있으면 다 내는거고요 종부세는 어느정도 이상의 재산이 쌓여있다면? 종부세를 내게됩니다.  참고로 이 재산에는 현금은 포함안되는데 그 이유는 이미 현금은 세금을 냈다고 판단하기 때문입니다.

'종부세 자체가 추가 부담세금이라고 생각하면 됩니다' 참고로 법령에는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모하기 위한 국민경제의 건전한 발전을 위해서 내는 것이라고 되어있는데요. 이게 만들어진 것은 다주택자나 비싼 주택을 갖고 있는 사람 즉! 부자들에게 세금을 더 강화하기 위해서 만든 제도 입니다. 

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3. 1가구 2주택자의 종합부동산세 부담

2주택자의 경우, 종부세 계산 방식이 다소 까다롭습니다.

• 공시가격 합산 6억 원 이하 → 종부세 비과세
• 공시가격 합산 6억 원 초과 → 종부세 부과 (세율 0.5%~6%)
• 조정대상지역 내 2주택 이상 → 종부세 중과 (세율 1.2%~6%)

즉, 보유 주택이 조정대상지역에 있느냐에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

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4. 1가구 2주택 보유자가 세금을 절감하는 방법

1가구 2주택자가 세금 부담을 줄일 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

1. 1주택자로 인정받는 방법
   • 부모가 거주하는 주택을 부모 명의로 변경하면 다주택자가 아님
   • 1주택 + 분양권은 1주택으로 간주되는 경우가 있음
2. 세대분리
   • 자녀와 세대분리를 하면 각각의 1주택자로 인정받아 세금이 줄어들 가능성이 있음
3. 임대사업자 등록
   • 임대사업자로 등록하면 일부 세금 감면 혜택을 받을 수 있음
   • 하지만 최근 세법 개정으로 혜택이 축소되었으므로 신중한 검토 필요
4. 주택 한 채를 매도하는 방법
   • 2주택 중 하나를 처분하여 1주택자로 전환하면 종부세 부담이 줄어듦
   • 비조정대상지역이고 3년 내 기존 주택을 팔게되면 비과세입니다.
   • 조정지역의 경우에는 2년이내 기존주택을 팔면 비과세입니다. 
   • 단! 기존주택을 1년이상 보유한 상태에서 신규주택을 취득해야합니다.  

* 보통 조정대상지역에서는 거조요건이 필요한 경우가 많은데 실제 거주하지 않는 경우가 많아서 이렇게 일시적 2주택 비과세 요건을 넣어두었습니다. 또한 집이 있는데 새롭게 주택을 분양받은경우( 줍줍.. )  동일하게 비과세 규정이 적용되는데 이건 입주 가능일부터 3년이내 기존주택을 팔면됩니다. 

 

 

 

비과세 사례 예시

🔹 예시 1: 비조정대상지역에서 2주택 비과세 적용 사례

• A씨는 기존 주택(비조정대상지역, 2015년 취득)을 보유한 상태에서
• 2024년 1월 신규 주택(비조정대상지역)을 분양받게되었습니다.
• 기존 주택을 2027년 1월 이전(3년 이내)에 팔면 비과세 적용 가능

🔹 예시 2: 조정대상지역에서 2주택 비과세 적용 사례

• B씨는 기존 주택(조정대상지역, 2020년 취득)을 보유한 상태에서
• 2024년 3월 신규 주택(조정대상지역)을 추가로 매입
• 기존 주택을 2026년 3월 이전(2년 이내)에 매도하면 비과세 적용 가능

 

 

 

 

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5. 1주택자의 양도소득세 계산법

1주택자의 경우 2년 이상 거주했다면 9억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

📌 예시) 10억 원에 주택을 매도한 경우

• 양도차익: 10억 원 - 5억 원(취득가) = 5억 원
• 비과세 범위: 9억 원 이하일 경우 면세
• 과세 대상: 9억 초과분 1억 원에 대해 양도세 부과

1주택자는 장기보유특별공제(보유 10년 이상 시 최대 80%) 혜택도 받을 수 있습니다.

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6. 2주택자의 양도소득세 계산법

2주택자는 양도소득세 중과 대상이 될 수 있으며, 기본 세율보다 높은 세율이 적용됩니다.

• 비조정대상지역 2주택: 기본세율(6~45%) 적용
• 조정대상지역 2주택: 양도세 20% 중과
• 조정대상지역 3주택 이상: 양도세 30% 중과

📌 예시) 6억 원에 주택을 매도한 경우

• 양도차익: 6억 원 - 4억 원(취득가) = 2억 원
• 기본세율 적용(비조정대상지역) → 양도세 약 4천만 원
• 조정대상지역이면 20% 중과세 적용 → 약 8천만 원

즉, 보유 지역에 따라 세금 차이가 매우 크므로 주택 매도 전에 체크하고 매도하시기 바랍니다.

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7. 마무리 및 참고 사항

1가구 2주택자의 경우 재산세와 종부세 부담이 크며, 양도세 중과 가능성이 높습니다.
따라서 세대분리, 임대사업자 등록, 1주택 인정 요건 충족 등 세금 절감 방법을 신중히 검토하는 것이 중요합니다.

📌 세금 절감 시 고려해야 할 점
✅ 조정대상지역 여부 확인
✅ 양도소득세 중과 적용 여부
✅ 장기보유특별공제 활용
✅ 가족 간 증여 또는 세대분리 검토

부동산 세법은 매년 개정되므로 세무 전문가 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다. 😊

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💡 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1가구 2주택자가 세금 부담을 줄이는 가장 효과적인 방법은 무엇인가요?
→ 세대분리, 임대사업자 등록, 1주택 인정 요건 충족, 한 채를 처분하는 방법 등이 있습니다.

Q2. 1주택자는 언제까지 보유해야 양도세를 면제받나요?
→ 2년 이상 보유 & 거주한 경우 양도세 비과세 혜택이 있으며, 9억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다.

Q3. 조정대상지역 내 2주택자의 양도세 중과세율은 얼마인가요?
→ 기본세율(6~45%) + 20% 중과가 적용됩니다.

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